宅建業法
8種制限（手付・保全措置ほか）の間違えやすいポイント
8種制限は「自ら売主×非業者買主」限定
買主が宅建業者なら適用なし。媒介・代理の取引にも適用なし。まずここから判定する。
手付は2割まで・常に解約手付
2割超の受領は違反。損害賠償の予定と解される、はひっかけ。
手付解除の要件
相手方が履行に着手するまで。買主は放棄、売主は「倍額を現実に提供」（口頭の申出では不可）。
賠償予定＋違約金は合算2割まで
超える定めは超過部分だけが無効（全部無効ではない）。
保全措置の基準
未完成＝5%超または1,000万円超／完成＝10%超または1,000万円超。中間金を含む合計額で判定し、超える場合は受領「前」に全額を保全。
未完成物件は指定保管機関を使えない
未完成＝銀行保証・保険のみ。完成物件は手付金等寄託契約（指定保管機関）も使える。
買主が登記を得たら保全不要
所有権移転登記がされれば保全措置なしで受領できる。
他人物売買の禁止と例外
自ら売主の他人物売買は原則禁止。物件を取得する契約（予約含む・停止条件付は不可）を締結済みなら可。
English: Eight Restrictions (Deposits etc.)
First check: seller-operator vs consumer?
The eight restrictions never apply between licensed operators, nor to brokered deals.
Deposit ≤ 20%, always a release deposit
'Deemed liquidated damages' is a trap.
Walk-away mechanics
Buyer forfeits; seller must actually tender DOUBLE (an oral offer isn't enough); barred once the other side performs.
Damages + penalty ≤ 20%
Only the excess is void.
Safeguard thresholds
Unbuilt: over 5% or ¥10M. Built: over 10% or ¥10M. Count deposits cumulatively and protect BEFORE receiving.
No custody-agency for unbuilt property
Bank guarantee or insurance only; the designated custodian route is for completed buildings.
Registration ends the duty
Once the buyer is registered, deposits may be taken without safeguards.
Others' property: contract in place = OK
Selling another's land is allowed only with an acquisition contract already signed (options/conditional deals don't count).