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宅建業法・オリジナル問題 18

手付金等の保全措置の練習問題

宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと、建築工事完了前のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aは、保全措置を講じることなく、手付金100万円を受領することができる。
  2. Aは、保全措置を講じることなく、手付金300万円を受領することができる。
  3. 工事完了後の物件であれば、代金の5%を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要となる。
  4. 買主Bが宅建業者である場合にも、手付金等の保全措置の規定は適用される。
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正解は 1

覚えるポイント

保全措置が不要な上限：未完成物件＝代金の5%以下かつ1,000万円以下／完成物件＝10%以下かつ1,000万円以下。8種制限は業者間取引には不適用。

  1. ○ 1正しい。未完成物件では代金の5%（200万円）以下かつ1,000万円以下なら保全措置不要です。100万円はこの範囲内です。
  2. × 2誤り。300万円は代金の5%（200万円）を超えるため、受領前に保全措置（銀行保証・保険など）が必要です。
  3. × 3誤り。完成物件の基準は10%または1,000万円超です。5%は未完成物件の基準です。
  4. × 4誤り。手付金等の保全措置を含む8種制限は、宅建業者が自ら売主で買主が宅建業者でない場合にのみ適用されます。
English explanation

Deposit-safeguarding thresholds: incomplete property = over 5% or over ¥10M; completed property = over 10% or over ¥10M. The eight restrictions do not apply between licensed operators.

  1. 1Correct. For an incomplete building, up to 5% of the price (¥2M here) and within ¥10M needs no safeguarding; ¥1M qualifies.
  2. 2Wrong. ¥3M exceeds 5% (¥2M), so a safeguard (bank guarantee, insurance, etc.) must be arranged BEFORE receipt.
  3. 3Wrong. The completed-property threshold is 10% or ¥10M; 5% is the incomplete-property figure.
  4. 4Wrong. The eight restrictions, including deposit safeguarding, apply only when the seller is a licensed operator and the buyer is NOT.

8種制限（手付・保全措置ほか）で間違えやすいポイント

  • 8種制限は「自ら売主×非業者買主」限定
    買主が宅建業者なら適用なし。媒介・代理の取引にも適用なし。まずここから判定する。
  • 手付は2割まで・常に解約手付
    2割超の受領は違反。損害賠償の予定と解される、はひっかけ。
  • 手付解除の要件
    相手方が履行に着手するまで。買主は放棄、売主は「倍額を現実に提供」（口頭の申出では不可）。
  • 賠償予定＋違約金は合算2割まで
    超える定めは超過部分だけが無効（全部無効ではない）。
  • 保全措置の基準
    未完成＝5%超または1,000万円超／完成＝10%超または1,000万円超。中間金を含む合計額で判定し、超える場合は受領「前」に全額を保全。
  • 未完成物件は指定保管機関を使えない
    未完成＝銀行保証・保険のみ。完成物件は手付金等寄託契約（指定保管機関）も使える。
  • 買主が登記を得たら保全不要
    所有権移転登記がされれば保全措置なしで受領できる。
  • 他人物売買の禁止と例外
    自ら売主の他人物売買は原則禁止。物件を取得する契約（予約含む・停止条件付は不可）を締結済みなら可。

「8種制限（手付・保全措置ほか）」のポイントを英訳つきで読む

同じテーマの問題：手付・損害賠償額の予定（8種制限）（19）