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  3. 手付・損害賠償額の予定（8種制限）

宅建業法・オリジナル問題 19

手付・損害賠償額の予定（8種制限）の練習問題

宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと売買契約を締結する場合の8種制限に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aは、代金の額の10分の2を超える手付を受領することができない。
  2. Aが受領した手付は、当事者間に特約がなければ損害賠償の予定と解される。
  3. 損害賠償額の予定と違約金を合算した額は、代金の10分の3まで定めることができる。
  4. Bが契約の履行に着手した後であっても、Aは手付の倍額を現実に提供して契約を解除できる。
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正解は 1

覚えるポイント

自ら売主の場合、手付は代金の2割までで必ず解約手付扱い。損害賠償予定＋違約金の合計も2割まで（超過部分は無効）。

  1. ○ 1正しい。自ら売主の宅建業者は、代金の2割を超える手付を受領できません。
  2. × 2誤り。宅建業者が自ら売主の場合に受領した手付は、常に解約手付としての性質を持ちます（買主は手付放棄、売主は倍額提供で解除可能）。
  3. × 3誤り。損害賠償額の予定と違約金の合計は代金の2割までです。超える定めをしても、超えた部分が無効になります。
  4. × 4誤り。相手方（B）が履行に着手した後は、手付による解除はできません。
English explanation

Where the operator sells as principal: deposit capped at 20% of price and always treated as a RELEASE deposit; liquidated damages + penalty also capped at 20% (excess void).

  1. 1Correct. A seller-operator may not receive a deposit exceeding two-tenths (20%) of the price.
  2. 2Wrong. A deposit received by a seller-operator is always a release deposit (buyer may walk away forfeiting it; seller by refunding double).
  3. 3Wrong. Liquidated damages plus penalties are capped at 20% of the price; only the excess portion is void.
  4. 4Wrong. Once the counterparty has begun performance, deposit-based release is no longer available.

8種制限（手付・保全措置ほか）で間違えやすいポイント

  • 8種制限は「自ら売主×非業者買主」限定
    買主が宅建業者なら適用なし。媒介・代理の取引にも適用なし。まずここから判定する。
  • 手付は2割まで・常に解約手付
    2割超の受領は違反。損害賠償の予定と解される、はひっかけ。
  • 手付解除の要件
    相手方が履行に着手するまで。買主は放棄、売主は「倍額を現実に提供」（口頭の申出では不可）。
  • 賠償予定＋違約金は合算2割まで
    超える定めは超過部分だけが無効（全部無効ではない）。
  • 保全措置の基準
    未完成＝5%超または1,000万円超／完成＝10%超または1,000万円超。中間金を含む合計額で判定し、超える場合は受領「前」に全額を保全。
  • 未完成物件は指定保管機関を使えない
    未完成＝銀行保証・保険のみ。完成物件は手付金等寄託契約（指定保管機関）も使える。
  • 買主が登記を得たら保全不要
    所有権移転登記がされれば保全措置なしで受領できる。
  • 他人物売買の禁止と例外
    自ら売主の他人物売買は原則禁止。物件を取得する契約（予約含む・停止条件付は不可）を締結済みなら可。

「8種制限（手付・保全措置ほか）」のポイントを英訳つきで読む

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