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権利関係・オリジナル問題 8

借家（借地借家法）の練習問題

建物の賃貸借に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。なお、定期建物賃貸借以外の普通の建物賃貸借とする。

  1. 期間を10か月と定めた建物賃貸借契約は、期間の定めがない賃貸借とみなされる。
  2. 賃貸人が契約の更新を拒絶するには、期間満了の6か月前までに通知すれば足り、正当事由は不要である。
  3. 建物の賃借人は、賃借権の登記をしなければ、建物の新しい所有者に賃借権を対抗できない。
  4. 建物賃貸借の期間は、20年を超えて定めることができない。
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正解は 1

覚えるポイント

普通借家で期間1年未満の定め→期間の定めなしとみなす。対抗要件は建物の引渡しでOK。更新拒絶には正当事由が必要。

  1. ○ 1正しい。1年未満の期間を定めた普通建物賃貸借は、期間の定めのないものとみなされます（定期建物賃貸借なら1年未満も有効）。
  2. × 2誤り。期間満了の1年前から6か月前までの通知に加えて、正当事由（賃貸人の使用の必要性、立退料など）が必要です。
  3. × 3誤り。借地借家法により、建物の「引渡し」を受けていれば、登記がなくても新所有者に対抗できます。
  4. × 4誤り。建物賃貸借には民法の上限（50年）は適用されず、20年を超える期間も自由に定められます。
English explanation

Ordinary building lease: a term under 1 year = deemed a lease WITHOUT a fixed term. Tenant's perfection = DELIVERY of the building. Landlord's refusal to renew needs JUST CAUSE.

  1. 1Correct. A fixed term under one year in an ordinary building lease is deemed a lease without a fixed term. (A fixed-term building lease may validly be under one year.)
  2. 2Wrong. Refusal to renew requires notice between 1 year and 6 months before expiry AND just cause (landlord's need, compensation money, etc.).
  3. 3Wrong. Under the Land and Building Lease Act, delivery of the building substitutes for registration — the tenant can assert the lease against a new owner.
  4. 4Wrong. The Civil Code's 50-year cap does not apply to building leases; a term over 20 years is fine.

賃貸借・借家で間違えやすいポイント

  • 必要費は直ちに・有益費は終了時
    雨漏り修理などの必要費は支出後直ちに全額請求可。有益費は契約終了時に価値増加分。
  • 建物賃借権の対抗要件は「引渡し」
    借地借家法により建物の引渡しで新所有者に対抗できる。賃借権の登記は不要。
  • 1年未満の定めは「期間の定めなし」
    普通借家で1年未満の期間は期間の定めのない賃貸借とみなす。定期借家なら1年未満も有効。
  • 更新拒絶は通知＋正当事由
    期間満了の1年前〜6か月前の通知に加えて正当事由が必要。通知だけでは終わらない。
  • 解約申入れは貸主6月・借主3月
    期間の定めがない場合、賃貸人からは6か月（＋正当事由）、賃借人からは3か月で終了。
  • 法定更新後は期間の定めなし
    「同一条件で更新」されるが期間だけは定めのないものになる。「2年で更新」はひっかけ。
  • 造作買取請求権は特約で排除できる
    任意規定なので「行使しない」特約は有効。必要費・有益費償還も特約で排除可。
  • 定期借家の要件
    書面（電磁的記録可）で契約＋事前に「更新がない」旨の書面説明。取壊し予定建物の賃貸借も書面でよい（公正証書不要）。

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