税その他
地価公示・鑑定評価の間違えやすいポイント
地価公示の主体と基準日
土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を判定・公示。2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める。
「指標」と「規準」の使い分け
一般の取引＝指標として取引に努める（努力義務）。公共事業の用地取得・鑑定評価＝公示価格を規準とする（義務）。
正常な価格の意味
自由な取引で通常成立すると認められる価格。定期借地権等が存する場合は「存しないものとして」の価格。
一般的要因と個別的要因
一般的要因＝社会全体の価格水準に影響（自然的・社会的・経済的・行政的）。個別的要因＝その不動産固有の要因。定義の入替えに注意（R7出題）。
鑑定3手法は併用が原則
原価法・取引事例比較法・収益還元法。収益還元法は自用の不動産にも賃貸を想定して適用できる。
取引事例の選択
投機的取引の事例は用いない。特殊事情があっても補正できれば採用可。
English: Land Prices & Appraisal
Committee, Jan 1, two appraisers
The Land Appraisal Committee publishes standard-site normal prices annually.
Indicator vs benchmark
Private deals: strive to refer. Public acquisitions/appraisals: must use as the basis.
Normal price ignores encumbrances
Valued as if no leasehold etc. existed.
General vs individual factors
Economy-wide influences vs property-specific ones — definitions get swapped in exams.
Three methods, used together
Cost, comparison, income; income method works even for owner-occupied property (assume a letting).
Speculative deals excluded
Comparison sales must be normal; adjusted special circumstances allowed.