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権利関係・オリジナル問題 10

区分所有法の練習問題

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか（2026年4月1日施行の改正後の規定による）。

  1. 建替え決議は、建物の状態にかかわらず、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で行うことができる。
  2. 規約の設定・変更・廃止は、区分所有者及び議決権の各過半数が出席した集会において、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議で行う。
  3. 共用部分の重大な変更（形状・効用の著しい変更を伴うもの）の決議要件は、規約で引き下げることが一切できない。
  4. 集会の招集通知は会日の1週間前までに発するのが原則であるが、この期間は規約で短縮することができる。
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正解は 2

覚えるポイント

2026年4月施行の改正で、規約の設定変更・共用部分の重大変更は出席者の各4分の3以上（区分所有者・議決権の各過半数の出席が必要）になった。建替えは原則として全体の各5分の4以上、耐震性不足など法定の事由があれば各4分の3以上。招集通知の1週間は規約で伸長のみ可。

  1. × 1誤り。建替え決議は原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上です。各4分の3以上に緩和されるのは、耐震性・火災安全性の基準に適合しない、外壁等の剝落で周辺に危害のおそれがある、配管の劣化が著しい、バリアフリー基準に適合しない、のいずれかに当たる建物に限られます（62条2項）。
  2. ○ 2正しい。改正後の31条1項です。区分所有者及び議決権の各過半数の出席を条件に、出席者の各4分の3以上で決します。改正前は「区分所有者全体の各4分の3以上」でした。
  3. × 3誤り。重大変更も出席者の各4分の3以上が原則ですが、規約で2分の1を超える割合まで引き下げることができます（17条1項）。
  4. × 4誤り。改正後の35条1項ただし書は「規約で伸長することができる」だけで、短縮はできません（改正前は伸縮可能でした）。
English explanation

From April 2026 (amended Act): bylaw changes and major common-area alterations need 3/4 of the owners and votes PRESENT, with a quorum of a majority of both. Rebuilding stays at 4/5 of ALL owners and votes (3/4 if the building meets a statutory ground such as inadequate earthquake resistance). The one-week notice may only be lengthened by bylaws.

  1. 1Wrong. A rebuilding resolution needs 4/5 of all unit owners and voting rights in principle. 3/4 applies only where the building fails statutory standards (earthquake or fire safety, risk of falling exterior materials, badly deteriorated piping, accessibility).
  2. 2Correct. Article 31(1) as amended: with a quorum of a majority of owners and votes, 3/4 of the owners and votes present decide.
  3. 3Wrong. Major alterations also need 3/4 of those present, but bylaws may lower this to any ratio above 1/2.
  4. 4Wrong. After the amendment, bylaws may only lengthen the one-week notice period, not shorten it.

区分所有法で間違えやすいポイント

  • 決議要件の数字を整理（2026年4月改正）
    普通決議＝出席者の過半数／規約の設定変更・共用部分の重大変更＝区分所有者・議決権の各過半数が出席し、出席者の各4分の3／建替え＝全体の各5分の4（耐震性不足など法定の事由があれば4分の3）。
  • 重大変更は規約で割合を下げられる
    出席者の各4分の3は、規約で2分の1を超える割合まで引き下げ可（2026年4月改正）。規約の設定変更の4分の3は引き下げ不可。
  • 議事録の署名は議長＋出席者2人
    「出席者全員の署名」はひっかけ。
  • 招集通知は1週間前（伸長のみ可）
    2026年4月改正で、規約で伸ばすことはできるが短くすることはできなくなった。建替え決議の集会は2か月前（伸長のみ可）。
  • 集会は毎年1回招集
    管理者は毎年1回集会を招集する義務。区分所有者の5分の1以上（減可）で招集請求も可能。
  • 占有者（賃借人）の立場
    議決権はないが、会議の目的に利害関係があれば集会に出席して意見を述べられる。規約・決議は占有者も拘束する。
  • 規約は特定承継人にも効力
    中古で買った新所有者にも当然に及ぶ。

「区分所有法」のポイントを英訳つきで読む